城郊旅游房地產發展的模式探討
隨著城市化進程的推進和城市人口的劇增，城市規模不斷壯大;伴隨私家車的普及，據統計北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產發展逐漸郊區化、邊緣化，地域概念淡化。在這個背景下，休閑與居住日益密切，度假地產與常住地產的逐漸交融，這對城郊房地產的發展提出了新的發展方向，對房地產項目的交通、綜合環境、社區服務、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長避短開發城郊旅游房地產呢?在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。
一、研究背景
近年來我們做了一些關于旅游房地產開發的項目，其中城郊旅游房地產項目占很大比重，這些項目大都依托大都市，基本相同的市場環境和開發背景，但由于開發商理念的不同，開發步驟不同，產生了不同的開發模式，對市場形成了不同的影響，取得了不同的收益。
我們認為城郊區域雖然基礎設施相對欠缺，離市區較遠，難以與市區同等項目競爭，但城郊地產項目也有自己的優勢，如良好的生態環境，相對私密的生活空間，寬敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀依托。城郊地產項目與旅游、度假地產相結合，通過旅游項目開發，匯聚人氣、形成區域的人流、物流、商流，完善區域基礎設施和配套設施，提升地產項目的土地價值，這是城郊地產發展的必然趨勢。
項目一：昆明城郊旅游房地產項目A——旅游小鎮帶動房地產
該項目位于城郊一個景區，景區在昆明具有一定知名度，但以水庫和湖泊為主體的大眾休閑型旅游產品老化，處于更新換代之際，游客人數不多，景區內有一個賓館和幾個度假別墅，但入住率不高，景區經營狀況一般。
該區域屬于世博園區的延展，已經有幾個高檔別墅項目，是昆明未來高檔地產發展的一個區域，但與其它項目相比，項目A距離市區較遠，道路交通狀況不好。項目處于鄉村之中，配套設施較差，基礎設施建設還不完善。
如果直接開發房地產，由于距離和交通原因，難以開發中高檔樓盤，只能以低價取勝，而初期投資由于需要大量基礎設施建設，開發商的盈利空間不大。
項目策劃中，我們提出由旅游帶動地產，通過旅游小鎮開發，休閑、度假旅游項目帶動區域的人流、物流，完善配套設施，提升土地價值，促成地產增值。
項目二：成都城郊旅游房地產項目B——公園里的景觀房地產
該項目是成都城郊著名旅游景區，景區通過5年運作，已經成為區域成熟、知名景區。我們在策劃中提出“乾坤大挪移”的手法，把房地產建在公園里，在旁邊新的地塊重新按照現有景區開發模式復制新景區，將現有景區成熟地塊運作房地產，通過這樣的挪移，開發商取得了很好收益。。
項目三：南京城郊旅游房地產項目C——房地產樓盤改造景觀建筑
該項目開發商擁有在市區開發地產的成功經驗，規劃用地約5400畝，其中水面約2400畝，直接在城郊地塊按照城市樓盤開發，一期約2500套酒店式公寓，350棟獨立別墅以及各類配套項目。酒店式公寓為五層退臺式設計為主，15萬元左右一套一居小戶型40平米左右帶溫泉的湖景房，該地產項目在南京地產市場掀起購買高潮。
但由于樓房密度過高，丘陵山地變成了“房山”，樓房鱗次櫛比，自然景觀被破壞，沿湖濱的高檔別墅無法按預期出售，僅以比公寓高1000元/平米的價格出售。
要提升后期獨棟別墅的潛在價值，必須要改造其景觀效果，提高土地價值。項目通過開發溫泉旅游，建設高檔溫泉度假區，同時改造現有公寓樓房設計，增加樓間回廊連接，通過花卉、園林等景觀，形成花卉園林景觀平臺，在“房山”構建花團錦簇、綠廊相連的空中花園景觀，將密集的“房山”公寓改造成為特色的景觀建筑，提升了區域的土地價值。
由以上可以看出三個旅游房地產項目的共性：
1、都屬于城郊房地產項目，距離市區中心有40分鐘至一小時車程;
2、依托于百萬人口的大都市;
3、開發商都是以房地產開發為盈利目標，同時都希望本項目能成為城郊中高檔房地產;
4、有小型水庫或湖泊及低矮山地丘陵為環境依托，山水相依，植被茂密，生態環境良好;
5、開發商具有一定實力，同時在本地都具有成功開發市區樓盤的經驗;
隨著城市化進程的推進和城市人口的劇增，城市規模不斷壯大;伴隨私家車的普及，據統計北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產發展逐漸郊區化、邊緣化，地域概念淡化。在這個背景下，休閑與居住日益密切，度假地產與常住地產的逐漸交融，這對城郊房地產的發展提出了新的發展方向，對房地產項目的交通、綜合環境、社區服務、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長避短開發城郊旅游房地產呢?在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。
二、城郊旅游房地產開發思路
1、研究市場，項目定位準確。城郊旅游房地產要找準在整個房地產業項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區在產業與項目結構上的雷同，努力發揮項目的獨特優勢，將土地、人口、民俗、文化、環境等因素，圍繞功能和客戶定位，整合到開發項目中去，培植獨特的優勢。
2、根據項目具體特點，設計適合本項目發展的模式。城郊旅游房地產的開發一定要開創自身的發展模式，不能照搬照抄，防止項目的雷同化，在人本服務、項目設置、建筑特點、軟件配套方面要有自己的特色。
3、復合產業業態設計。復合產業業態，將傳統的旅游產業與商業、地產業、會展產業、運動康體產業、教育產業、創意產業、博彩業、農業、工業等結合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開發項目的角色與目標，努力挖掘自身的優勢，利用恰當的商業措施與文化聯姻，用市場的方式運作才能獲得最佳經濟效益。
4、注重項目策劃和創意，提升項目的品牌含量。項目的規模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應在創意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。
5、重視景觀規劃，合理安排布局。規劃是建設的龍頭，城郊旅游地產項目必須統籌規劃、合理布局、均衡布點、具備人本關懷，既著眼當前，又立足長遠，將旅游房地產的開發效益與風景區生態環境保護、文化生態優化結合，實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。
6、商業運作模式設計多樣化、特色化。商業運作模式設計是開發城郊旅游地產不可或缺的，運作模式設計時要注重多樣化、特色化、時尚化，通過不同的運作模式，來提升城郊旅游房地產的吸引核。
三、城郊旅游房地產開發模式
(一)旅游度假區+投資型旅游房地產開發模式
此類旅游房地產特點：有核心資源為依托，如溫泉、海濱、避暑環境等，以第二居所和異地度假主要需求，形成投資型公寓、別墅開發、休閑社區等，這類房產要能充分利用核心資源，將資源利用與生活方式創造、生活環境營造相結合，體現人與自然的統一，注重環境的營造和居住條件的改善。
(二)公園里的旅游房地產開發模式
在公園里建造房地產，公園作為大尺度背景資源配送。這種開發方式與旅游小鎮開發相類似，通過旅游的開發，把生地做成熟地用于房地產開發。這類房地產一般依托公園，集自然、生態、健康、文化為一體，同時享受城市的繁華與便利，是高品質的生活空間，具有很高的商業價值，但這類房地產的開發一定要符合國家的某些規定。
(三)生態人居旅游小鎮開發模式
所謂旅游小鎮就是以旅游產業為主導的小鎮，分為三類資源主導類、旅游接待型和生態人居型。生態人居型小鎮一般處于中大型城市周邊，距離城區較近，一般為近中郊區。對于北京、上海這樣的特大型城市，距離在100公里以內;對于三百萬以上市區人口的大型城市，距離在60公里以內;對于一百萬左右市區人口的中型城市，距離在30公里以內;百萬以下市區人口的中小型城市，距離在15公里以內。
生態人居旅游小鎮是旅游房地產發展的一個未來趨勢。生態人居(見楊光、林峰《生態人居系統——生態與宜居的創新整合》一文)是一個綜合概念，不僅強調居住的概念，而且要求環境的營造。生態人居含三個環境，生態環境、社會環境、居住環境。要求的是人與環境的和諧統一。在這個綜合的生態人居環境中，人的生態狀態、生存狀 將人類居住中三個尺度的劃分，區分為三個層面的生態系統，即：整個區域環境、社區環境和住宅環境;形成區域生態人居環境，社區生態人居環境，住宅生態人居環境。三個尺度的生態人居系統中，包括水環境、植物環境、動物環境、建筑環境、景觀、交通等作為一體化的結構，形成最宜于居住的生態居住系統，在這其中，水環境尤其要注意，人與生俱來的親水特性，決定了水環境在生態人居住系統的重要作用，水帶給我們生存的環境，帶給我們休憩的快樂，綠道聯合提出的“水圈打造理論”為城郊濱水旅游地產的開發提供了方法借鑒。
生態人居旅游小鎮在整合生態旅游資源的同時，將人與生態環境、生態旅游、生態度假、生態人居完美結合。
(四)旅游房地產開發與社會主義新農村結合
通過社會主義新農村建設，整理土地，解決旅游房地產建設用地指標問題。雖然農村集體建設用地在土地管理上存在較大的障礙，鄉村房地產的法律產權基礎、流通性等方面存在較多問題，但鄉村休閑旅游房地產逐漸成為房地產發展的一個分支，也正在從法律的盲區走向商業模式的創新。
近年來，城市人購買農村集體建設用地進行休閑或度假房屋建設，已經從個人行為轉變為企業行為，一些有實力的企業，通過“農業產業開發”、“高科技農業開發”、“旅游開發”等不同形式，在農村開展圈地運動，靠租用、征用、私人交易等手法，占用土地，建設房地產。
雖然現在“小產權”以被國家明文禁止,而且此類旅游房地產的土地流轉的法律形式雖然存在瑕疵，但已經事實存在，如何規范并合理運作需要國家更為明確、更為詳細的法律。
隨著城市化進程的推進和城市人口的劇增，城市規模不斷壯大;伴隨私家車的普及，據統計北京已達到8個人一輛車的水平，上海12個人一輛車，深圳、廣州約10個人一輛車，這使自駕游的興起，也使城市房地產發展逐漸郊區化、邊緣化，地域概念淡化。在這個背景下，休閑與居住日益密切，度假地產與常住地產的逐漸交融，這對城郊房地產的發展提出了新的發展方向，對房地產項目的交通、綜合環境、社區服務、配套設施建設提出了更高要求。那么如何揚長避短開發城郊旅游房地產呢?在這里，我們將結合自己的研究成果，與大家一起探討。
(五)華僑城模式
華僑城集團利用地方政府需要改造一些片區的環境，采取成片開發，由于成片開發的開發商承擔了在開發片區的所有市政配套任務，因此，目前很多地方的片區綜合開發以協議方式出讓，而協議地價遠低于公開拍賣地，華僑城因此規避了參與招拍掛而使地價成本過高。
華僑城以主題公園為龍頭,以旅游地產為支柱,積極向傳媒、娛樂等關聯產業延伸，建設集主題公園、旅游度假、主題生活社區于一體的大型主題旅游區。通過旅游項目提升了片區內人文、環境素質，相應的房價也得到了提升，同時產生了依托地產業務的快速盈利來支撐旅游業擴張的成功經營模式。
華僑城模式在深圳、北京、上海都有百萬平方米以上的大型綜合旅游地產項目在開發之中。成都、武漢、長沙和南京等二線城市的項目也在推廣中。
(六)樞紐模式
樞紐模式，是指建設交通、購物、旅游、休閑等樞紐項目，從而帶動城郊旅游房地產的發展，包括公交樞紐、旅游中心、居住中心等，交通便利、生活方便、生態環境優美是城郊旅游地產開發的首要吸引核，這有利于消費者的聚集與出游，對城市旅游和商品經濟發展都有一定的促進作用。在上述的旅游小鎮建設中，也可以結合樞紐模式進行開發，建設各類旅游樞紐。
四、城郊旅游房地產的土地和政策
城郊旅游地產的發展不僅需要有好的開發模式和成熟的運營商，而且還需要有政府政策的調控和管理，為土地的使用提供便利。城郊旅游地產在經濟生活中火爆，但是在國家的土地資源管理政策中并沒有旅游房地產這個用地項目。旅游房地產現象的產生，不能簡單地說對與不對，更不能通通斥為“開發商圈地”。旅游房地產的存在有它的必然性，對現實中的問題，政策和管理的跟進是當前的需要，但規范和管理的前提是對具體情況進行分類，然后區別對待。
城郊旅游地產的開發是多樣化的，上文所提的旅游房地產開發的幾種情況，在土地政策上也是不一樣的。旅游小鎮和新農村的建設用地一般是國家重點支持的項目，是對集體和國有土地進行開發建設，在政策上也有所優惠。旅游度假區、公園別墅、樞紐模式的建設和開發是商業用地和建設用地相結合的，至于華僑城模式是利用政府對片區的改造，其中有商業用地，也有建設用地;樞紐的建設，主要靠城市的規劃建設用地的商業用地，建設一定的公寓、賓館或者生態住宅對外出售。
態、生活狀態都達到最佳。
在實際旅游房地產開發中有很多成功的旅游項目用的確是一些土地的“次品”，比如杭州宋城起于垃圾場，桂林樂滿地建在山谷里……。通過旅游開發，做成熱門地段，賺到了“級差地租”中的那個差價，這就是旅游房地產形成的基本動力。另一方面，如果像做住宅區一樣，圈出一塊地開發城郊旅游地產，成功先例并不多見，所以，我們需要一套政策，鼓勵對各種土地資源的優化利用，嚴格限制圈地性質的開發。
我們認為在進行政策引導時，要注意以下幾點：
第一,旅游邁入產業化升級階段，旅游產品從觀光產品向休閑復合型產品過渡是必然趨勢。認識到市場的需求，首先要從改進和完善城市功能入手。比如，城市的休閑功能，城市的度假設施……這其中只要涉及到土地使用的，要有整體的空間布局，城市規劃要緊跟度假時代的旅游規劃，在城郊旅游地產開發中尤為重要，更何況好的規劃本身就可以引導對城郊土地資源的優化利用。
第二,在規劃科學布局的基礎上，對科學開發促進了國土整治的項目在土地政策上給予支持，引導城郊旅游房地產開發向有利資源優化利用的方向上發展。如果開發商們用旅游地產的方式，開發荒地，使其產生價值，這是應該鼓勵的。
第三,政策的制定要考慮到對借風景區開發非旅游項目的約束。旅游發展的環境化和房地產的景觀化有結合是趨勢，是事物發展的一種合理性。但絕不是凡打城郊旅游房地產這張牌的項目全部具有這種合理性，在城郊旅游地產的發展中尤其要注意。
上一篇：溫泉度假村開發模式研究下一篇：
相關內容